LA REVISIÓN DEL GAS EN UNA VIVIENDA DE ALQUILER: ¿gasto del arrendador o del arrendatario?.
Cuando
suscribimos un contrato de alquiler es habitual que se pacten las
clausulas del arrendamiento en un documento o formulario "tipo",
en el que se recogen los extremos esenciales como lo son: (la renta,
el esteblecimiento de la fianza, los gastos ordinarios y
extraordinarios, la duración... etc.).
Sin
embargo es común que no se rocojan aspectos que a posteriori pueden
dar lugar a desavenencias entre arrendador y arrendatario. Un ejemplo
es el tema que nos ocupa:
LA
REVISIÓN DEL GAS EN UNA VIVIENDA DE ALQUILER.
He
consultado sobre este asunto en algunos manuales, páginas web y
blogs, pero no hay unanimidad y cada cual tiene su propio criterio,
por eso he pensado que para cada caso habrá que estar a las
circunstancias concretas, pero sobre todo no se debe perder el sentido común.
La
revisión del gas tiene caracter obligatorio y periódico y debe
realizarla la empresa distribuidora del suministro a través de una
inspección y su objetivo es verificar que la instalación cumple con
la normativa vigente en lo referente a la seguridad del usuario. El
alcance de la inspección periódica está determinado en el Real
Decreto 919/2006 y consiste entre otras en la verificación de:
(ausencia de fugas, condiciones de ventilación de locales, conductos
de evacuación de calentadores y calderas, el análisis de combustión
de calentadores, calderas y cocinas..etc).
¿Que
sucede sino se procede a realizar la consiguiente revisión de gas?
Algunos
expertos (abogados y admistradores de fincas), opinan que al momento
de pasar la revisión del gas, si se pasa por alto esta obligación,
la vivienda de alquiler se quedaría en una situación sobrevenida de
ausencia
de condiciones de habitabilidad, y que por lo tanto, al amparo del art. 21 de la Ley de Arrendamientos
Urbanos, es el arrendador o propietario quien debe hacer frente a la
revisión del gas para mantener la vivienda habitable, es decir en
condiciones mínimas de
construcción y salubridad que garanticen el disfrute de una vivienda
digna y adecuada. Estas condiciones mínimas han de existir en el
mismo momento de la celebración del contrato y mantenerse durante
toda la vigencia del mismo, correspondiendo al arrendador la
obligación de realizar las obras necesarias a tal fin.
En
mi criterio, no estamos en un supuesto del Art. 21. de la LAU.,
puesto que no haber pasado la revisión obligatoria no implica
necesariamente que se haya eludido realizar una obra necesaria para
conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir
al uso convenido.
¿Que
sucede si realizada la revisión del gas, la instalación no pasa la
inspección satisfactoriamente?.
En
este caso no hay duda, que el arrendador si fuere el titular del
contrato del suministro, debe proceder a realizar las obras
necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de
habitabilidad para servir al uso convenido.
En
otro grupo tenemos a algunos expertos que opinan que siempre debe
hacer frente a la revisión del gas el arrendatario por ser quien
tiene el uso y disfrute de la instalación y del suministro
Estoy
totalmente en desacuerdo con este criterio, por un lado por que hay
que deslindar entre sumistro e instalaciones y aunque técnicamente
el arrendatario disfruta de las instalaciones y el suministro, el
aprovechameinto solo afecta a este último, además este criterio
puede provocar un sinfín de situaciones injustas. Por ejemplo y en la
medida que la revisión se realiza habitualmente cada cuatro años,
hacer frente a la misma, puede corresponder a un arrendatario que
lleva apenas unos meses habitando la vivienda y otro arrendatario que
ha disfrutado del suministro durante varios años, no ha tenido que
pagar la revisión de gas en ningún momento.
En
conclusión:
En
mi opinión, para saber quien hará frente a este gasto, habría que analizar quien es el
titular del contrato del suministro. Si es el arrendador, será éste sin lugar a dudas, quien deba pagar el gasto de revisión del gas; (este extremo se recoge en el contrato
suscrito entre el titular y la empresa suministradora del gas). El
mismo criterio es aplicable si el titular del contrato de suministro
fuere el arrendatario.
Finalmente,
quiero hacer hincapié en la importancia que tiene recoger todos los
gastos (ordinarios y extraordinarios) en el contrato de
arrendamiento, y deslindar otros posibles gastos accesorios, como
revisiones, gastos comunitarios de anejos (plazas de garaje bodegas),
.. etc. Así como consensuar y pactar expresamente que gastos corresponden a cada una de las partes o si les corresponden por
mitades, o en que proporción. De este modo nos evitaremos problemas
futuros.
Benjamín
Caramés Sánchez (ABOGADO INMOBILIARIO).
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