¿SE PUEDE PACTAR EN UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO UNA PENALIZACIÓN POR INCUMPLIR EL PLAZO DE DURACIÓN ?, ¿Y POR DESISTIR DEL CONTRATO?
La
vigente ley de Arrendamientos Urbanos dispone en su art 11:
"El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización."
"El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización."
A) EN EL SUPUESTO DE DESISTIMIENTO:
En
mi opinión, la penalización se hace indispensable a partir de la
última reforma: Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de
flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, en
la medida que la nueva L.A.U. permite el desistimiento del arrendatario a los seis
meses, lo cual deja en una posición muy comprometida al arrendador, que puede acabar convirtiendo su vivienda en un hotel y tener que
hacer frente al pago de honorarios de profesionales con demasiada
frecuencia para arrendar su propiedad.
Estipular una indemnización con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta, es ajustado a derecho, en la medida que la propia ley lo contempla en el art 11 (L.A.U.) y deja abierta esta vía; No hay lugar a dudas, y parece de justicia que al suscribir un contrato de arrendamiento se establezca en una cláusula del documento, la oportuna penalización.
B) EN EL SUPUESTO DE INCUMPLIMIENTO DE PLAZO DE DURACIÓN DEL CONTRATO:
En otro caso, a veces se suscita la duda, de si es legal que no se genere el derecho a la devolución de la fianza cuando el arrendatario incumple la cláusula que fija el tiempo de duración del contrato. Entiendo que es absolutamente legal establecer esta penalización o cualquier otra indemnización y si bien la fianza es una figura jurídica autónoma y de carácter obligatorio, a diferencia de la indemnización del art. 11, que es facultativa, es cierto que al amparo del art. 36 de la L.A.U. La fianza se presta en garantía del cumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario, por consiguiente si este último incumple, el arrendador queda facultado para echar mano de la fianza, ya sea por desperfectos ocasionados en la vivienda, por impago de suministros, de renta, o por cualquier otra causa, como es el caso de incumplir con tiempo de arrendamiento pactado en el contrato. Insisto, me parece absolutamente legal.
BENJAMÍN
CARAMÉS SANCHEZ, (abogado inmobiliario)
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